Cene nekretnina u Srbiji

Izvor i obuhvat

Javno dostupni oglasi, jednom nedeljno se pravi presek (snapshot) aktivnih oglasa. Sve metrike računaju se nad najnovijim presekom, osim gde je drugačije naglašeno. Prikazane su tražene cene iz oglasa, ne ugovorene. Potkrovlje je isključeno iz svih računa. Za izdavanje sve cene su mesečne (€ i €/m² mesečno).

Prosek i medijana

Prosek je aritmetička sredina i osetljiv je na ekstreme. Medijana je vrednost srednjeg oglasa — pola je jeftinije, pola skuplje — pa bolje opisuje tipičnu ponudu. Računaju se samo nad oglasima koji imaju upisanu cenu.

Cena po m²

Prosek — ukupna cena podeljena ukupnom kvadraturom, dakle ponderisano površinom (veći stanovi utiču više). Medijana — medijana odnosa cena/m² izračunatog za svaki oglas posebno. Zato se dve vrednosti razlikuju. Ulaze samo oglasi sa kvadraturom većom od nule.

Promene u pregledu

Dve promene uz svaku metriku u pregledu dolaze iz iste mesečne serije kao grafici kretanja: „vs prethodni mesec" poredi tekući presek sa poslednjim presekom prethodnog meseca, a „vs najstariji mesec" sa najstarijim mesecom u seriji (prvi mesec za koji postoje podaci za izabrani filter), nad istim filterima. Sparkline je ta ista serija. Ako uporedni presek ne postoji, stoji „—"; promena manja od 0,05% prikazuje se kao 0,0% bez smera.

Šta vredi (premije)

Koliko osobina nosi na medijalnu cenu po m²: novogradnja vs starogradnja, centralno grejanje vs bez, garaža/parking vs bez. Kad je filter ceo grad ili opština (prodaja, bez drugih filtera), premija je uparena — poređenje samo unutar iste lokacije, sobnosti i opsega kvadrature, pa razlika ne dolazi od boljeg kraja nego od same osobine. Inače je to sirov odnos medijana dve grupe nad tekućim filterom, gde deo razlike može poticati od lokacije ili veličine. Udeo ponude i medijane obe strane su iz tekućeg filtera; svaka osobina ignoriše sopstveni filter da bi obe strane ostale vidljive.

Distribucija cena

Udeo oglasa po fiksnim opsezima cene po m² i cene. Opsezi su različiti za prodaju (desetine hiljada €) i izdavanje (stotine € mesečno). Isprekidana linija označava gde u raspodeli pada medijana iz pregleda.

Kretanje cena

Mesečna serija od prvog meseca sa podacima za izabrani filter: za svaki mesec se uzima poslednji presek u tom mesecu, a najnoviji mesec je usidren na poslednjem preseku. Cena po m² i cena prikazuju medijanu (puna linija) i prosek (isprekidana) zajedno; uz njih prosečna kvadratura i udeo novogradnje. Lokacija ili filter sa kraćom istorijom prikazuje onoliko meseci koliko postoji; mesec bez oglasa ostaje prazan.

Po tipu stana

Prosečna cena po m² razložena po broju soba, opsezima kvadrature i spratu, nad izabranim filterima. Spratovi su grupisani (suteren, prizemlje, 1–3, 4–6, 7–10, 11+). Polje ulazi u prikaz tek sa najmanje 2 oglasa; pregled po kvadraturi obuhvata stanove do 500 m².

Broj soba se u celom pregledu svodi naniže na ceo broj: jednoiposobni stanovi se računaju kao jednosobni, dvoiposobni kao dvosobni i tako dalje. Po kvadraturi i ceni bliži su nižoj sobnosti, a „pola sobe" je u oglasima često samo trpezarija. Garsonjera ostaje zasebna.

Rast i pad €/m²

Poređenje najnovijeg preseka sa presekom od pre 4 nedelje, po gradovima i delovima grada kroz celu Srbiju — nezavisno od izabranih filtera. Samo prodaja; lokacija ulazi u listu sa najmanje 10 oglasa u oba preseka. Prikazuju se po tri najveća rasta i pada.

Rang-lista grada

Sve lokacije grada (delovi grada ili naselja) sa najmanje 5 oglasa u najnovijem preseku: prosečna cena, cena po m² (ponderisano kvadraturom), kvadratura i promena cene po m² u odnosu na presek od pre 4 nedelje (samo lokacije sa dovoljno oglasa u oba preseka). Samo prodaja. Tabela prati samo grad iz filtera — ostali filteri se na nju ne primenjuju; sortira se klikom na zaglavlje, podrazumevano 10 najskupljih po m².

Bruto prinos

Bruto godišnji prinos = (kirija po m² × 12) / prodajna cena po m². Obe strane su iz istog preseka, ponderisane kvadraturom, uz prag od 5 oglasa i za prodaju i za izdavanje; lokacije bez dovoljno oglasa za izdavanje nemaju prinos („—"). Bruto znači pre poreza, troškova održavanja i perioda bez zakupca.

Ograničenja

Oglašena cena zna da odstupa od realizovane, a ista nekretnina može biti oglašena više puta. Retki ekstremi (naročito kod izdavanja) jače pomeraju prosek nego medijanu. Lokacije sa malo oglasa nisu statistički pouzdane, zato i postoje pragovi.