Osnovne metrike
Struktura ponude
Novogradnja vs Starogradnja — €/m²
Sa grejanjem vs Bez grejanja — €/m²
Garaža/Parking vs Bez — €/m²
Trend analiza
Poslednji presek u svakom mesecu · 6 meseci
PROSEČNA CENA
MEDIJANA CENE
PROSEČNA CENA / m²
MEDIJANA CENE / m²
PROSEČNA KVADRATURA
PROCENAT NOVOGRADNJI
Distribucija cena
Distribucija cena
Distribucija cena po m²
Sprat i sobnost
Po broju soba
Po kvadraturi
Po spratovima
Gradovi — najveći rast i pad €/m²
Promena prosečne cene po m² (ponderisano kvadraturom) u poslednje 4 nedelje, prodaja, kroz sve gradove.
Opštine — najveći rast i pad €/m²
Promena prosečne cene po m² (ponderisano kvadraturom) u poslednje 4 nedelje, prodaja, kroz sve gradove.
| Opština | €/m² (pre → sad) | Promena |
|---|---|---|
| Opština Mladenovac | 1.411 → 1.529 | 8,4% |
| Opština Čukarica | 2.746 → 2.833 | 3,2% |
| Petrovaradin | 2.381 → 2.416 | 1,5% |
| Opština | €/m² (pre → sad) | Promena |
|---|---|---|
| Opština Barajevo | 1.184 → 1.102 | 6,9% |
| Opština Obrenovac | 1.826 → 1.711 | 6,3% |
| Opština Palilula | 2.891 → 2.792 | 3,4% |
Top 5 Opština - Rangiranje
| # | Opština | Prosečna cena |
|---|---|---|
| 1 | Opština Savski venac | 521.201 € |
| 2 | Opština Vračar | 427.417 € |
| 3 | Opština Stari grad | 406.111 € |
| 4 | Opština Novi Beograd | 284.567 € |
| 5 | Opština Voždovac | 253.147 € |
| # | Opština | Cena po m² |
|---|---|---|
| 1 | Opština Savski venac | 5.171 €/m² |
| 2 | Opština Stari grad | 4.584 €/m² |
| 3 | Opština Vračar | 4.452 €/m² |
| 4 | Opština Novi Beograd | 3.815 €/m² |
| 5 | Opština Voždovac | 3.155 €/m² |
| # | Opština | Prosečna m² |
|---|---|---|
| 1 | Opština Sopot | 111 m² |
| 2 | Opština Savski venac | 101 m² |
| 3 | Opština Barajevo | 96 m² |
| 4 | Opština Vračar | 96 m² |
| 5 | Opština Stari grad | 89 m² |
Top 5 Opština - Najpovoljnije
| # | Opština | Prosečna cena |
|---|---|---|
| 1 | Opština Mladenovac | 91.305 € |
| 2 | Opština Barajevo | 106.017 € |
| 3 | Opština Grocka | 108.317 € |
| 4 | Opština Obrenovac | 116.281 € |
| 5 | Opština Surčin | 124.933 € |
| # | Opština | Cena po m² |
|---|---|---|
| 1 | Opština Barajevo | 1.102 €/m² |
| 2 | Opština Mladenovac | 1.529 €/m² |
| 3 | Opština Sopot | 1.555 €/m² |
| 4 | Opština Grocka | 1.674 €/m² |
| 5 | Opština Obrenovac | 1.711 €/m² |
| # | Opština | Prosečna m² |
|---|---|---|
| 1 | Opština Surčin | 57 m² |
| 2 | Opština Mladenovac | 60 m² |
| 3 | Opština Grocka | 65 m² |
| 4 | Opština Palilula | 65 m² |
| 5 | Opština Obrenovac | 68 m² |
Top 5 Naselja - Rangiranje
| # | Naselja | Prosečna cena |
|---|---|---|
| 1 | Blok 32 (Crkva svetog Dimitrija) | 989.327 € |
| 2 | K-District | 749.400 € |
| 3 | Dedinje | 679.809 € |
| 4 | Neimar | 617.006 € |
| 5 | Blok 9a | 608.251 € |
| # | Naselja | Cena po m² |
|---|---|---|
| 1 | Blok 32 (Crkva svetog Dimitrija) | 6.217 €/m² |
| 2 | Beograd na vodi | 6.139 €/m² |
| 3 | Beograd na vodi - Palata pravde | 5.988 €/m² |
| 4 | K-District | 5.818 €/m² |
| 5 | Blok 65 | 5.553 €/m² |
| # | Naselja | Prosečna m² |
|---|---|---|
| 1 | Plavi horizonti | 184 m² |
| 2 | Blok 32 (Crkva svetog Dimitrija) | 159 m² |
| 3 | Bioskop Voždovac | 153 m² |
| 4 | Dedinje | 151 m² |
| 5 | Neimar | 131 m² |
Top 5 Naselja - Najpovoljnije
| # | Naselja | Prosečna cena |
|---|---|---|
| 1 | Padinska skela | 55.845 € |
| 2 | Padinska Skela - Dunavac | 66.099 € |
| 3 | Bečmen | 82.251 € |
| 4 | Leštane | 84.630 € |
| 5 | Barajevo (mesto) | 85.245 € |
| # | Naselja | Cena po m² |
|---|---|---|
| 1 | Barajevo Centar | 1.013 €/m² |
| 2 | Bečmen - Dobanovci - Radiofar | 1.062 €/m² |
| 3 | Padinska skela | 1.078 €/m² |
| 4 | Padinska Skela - Dunavac | 1.159 €/m² |
| 5 | Grocka Centar | 1.222 €/m² |
| # | Naselja | Prosečna m² |
|---|---|---|
| 1 | Vidikovačka padina | 43 m² |
| 2 | Stari Merkator | 44 m² |
| 3 | Leštane | 47 m² |
| 4 | Blok 4 (Politehnička akademija) | 49 m² |
| 5 | Rakovica (mesto) | 49 m² |
Investitorski prinos po opštinama
| # | po opštinama | Prodaja €/m² | Kirija €/m² | Prinos |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Opština Surčin | 2.201 € | 9,5 € | 5,17 % |
| 2 | Opština Palilula | 2.792 € | 11,4 € | 4,89 % |
| 3 | Opština Grocka | 1.674 € | 6,8 € | 4,86 % |
| 4 | Opština Savski venac | 5.171 € | 20,7 € | 4,79 % |
| 5 | Opština Novi Beograd | 3.815 € | 14,5 € | 4,56 % |
| # | po opštinama | Prodaja €/m² | Kirija €/m² | Prinos |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Opština Obrenovac | 1.711 € | 5,0 € | 3,54 % |
| 2 | Opština Voždovac | 3.155 € | 10,8 € | 4,10 % |
| 3 | Opština Stari grad | 4.584 € | 15,9 € | 4,17 % |
| 4 | Opština Vračar | 4.452 € | 15,5 € | 4,19 % |
| 5 | Opština Rakovica | 2.449 € | 8,8 € | 4,32 % |
Investitorski prinos po naseljima
| # | po naseljima | Prodaja €/m² | Kirija €/m² | Prinos |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Savski Venac Centar | 3.629 € | 46,6 € | 15,41 % |
| 2 | Kneza Miloša | 4.193 € | 21,9 € | 6,27 % |
| 3 | Cvetni trg | 4.184 € | 20,2 € | 5,80 % |
| 4 | Resavska | 4.282 € | 20,6 € | 5,78 % |
| 5 | Andrićev venac | 4.606 € | 22,1 € | 5,76 % |
| # | po naseljima | Prodaja €/m² | Kirija €/m² | Prinos |
|---|---|---|---|---|
| 1 | Kej | 4.087 € | 10,4 € | 3,05 % |
| 2 | Resnik | 2.090 € | 5,4 € | 3,10 % |
| 3 | Leštane | 1.789 € | 4,7 € | 3,13 % |
| 4 | Bežanijska kosa 2 | 3.497 € | 9,2 € | 3,15 % |
| 5 | Voždovačka crkva | 3.402 € | 8,9 € | 3,15 % |
Metodologija
Kako se računaju prikazani pokazatelji
Izvor i obuhvat
Javno dostupni oglasi, jednom nedeljno se pravi presek (snapshot) aktivnih oglasa. Sve metrike računaju se nad najnovijim presekom, osim gde je drugačije naglašeno. Prikazane su tražene cene iz oglasa, ne ugovorene. Potkrovlje je isključeno iz svih računa. Za izdavanje sve cene su mesečne (€ i €/m² mesečno).
Prosek i medijana
Prosek je aritmetička sredina i osetljiv je na ekstreme. Medijana je vrednost srednjeg oglasa — pola je jeftinije, pola skuplje — pa bolje opisuje tipičnu ponudu. Računaju se samo nad oglasima koji imaju upisanu cenu.
Cena po m²
Prosek — ukupna cena podeljena ukupnom kvadraturom, dakle ponderisano površinom (veći stanovi utiču više). Medijana — medijana odnosa cena/m² izračunatog za svaki oglas posebno. Zato se dve vrednosti razlikuju. Ulaze samo oglasi sa kvadraturom većom od nule.
Poređenje perioda
Strelica i procenat uz svaku metriku pokazuju promenu u odnosu na presek od pre 1–4 nedelje (po izboru), nad istim filterima. Ako taj presek ne postoji, stoji „—".
Struktura ponude
Udeo oglasa i prosečna/medijalna cena po m² po grupama: novogradnja vs starogradnja, centralno grejanje i garaža/parking. Svaki grafikon namerno ignoriše svoj filter — da bi obe strane ostale vidljive — ali poštuje sve ostale filtere.
Distribucija cena
Broj i udeo oglasa po fiksnim opsezima cene i cene po m². Opsezi su različiti za prodaju (desetine hiljada €) i izdavanje (stotine € mesečno).
Trend analiza
Mesečna serija, do 6 meseci unazad: za svaki mesec se uzima poslednji presek u tom mesecu, a najnoviji mesec je usidren na poslednjem preseku. Šest serija: prosek i medijana cene, prosek i medijana cene po m², prosečna kvadratura i procenat novogradnji. Ako lokacija ili filter nema punih 6 meseci istorije, prikazuje se onoliko meseci koliko postoji; mesec bez oglasa ostaje prazan.
Sprat i sobnost
Prosečna cena po m² razložena po broju soba, opsezima kvadrature i spratovima, nad izabranim filterima. Polje ulazi u prikaz tek sa najmanje 2 oglasa; pregled po kvadraturi obuhvata stanove do 500 m².
Rast i pad €/m²
Poređenje najnovijeg preseka sa presekom od pre 4 nedelje, po gradovima i opštinama kroz celu Srbiju — nezavisno od izabranih filtera. Samo prodaja; lokacija ulazi u listu sa najmanje 10 oglasa u oba preseka. Prikazuju se po tri najveća rasta i pada.
Rangiranje opština i naselja
Top 5 najskupljih i najpovoljnijih po prosečnoj ceni, ceni po m² i kvadraturi, iz najnovijeg preseka. Samo prodaja, uz prag od 5 oglasa po lokaciji. Ako je izabran grad, liste se svode na taj grad; ostali filteri se na njih ne primenjuju.
Investitorski prinos
Bruto godišnji prinos = (kirija po m² × 12) / prodajna cena po m². Obe strane su iz istog preseka, ponderisane kvadraturom, uz prag od 5 oglasa i za prodaju i za izdavanje. Bruto znači pre poreza, troškova održavanja i perioda bez zakupca.
Ograničenja
Oglašena cena zna da odstupa od realizovane, a ista nekretnina može biti oglašena više puta. Retki ekstremi (naročito kod izdavanja) jače pomeraju prosek nego medijanu. Lokacije sa malo oglasa nisu statistički pouzdane, zato i postoje pragovi.
U uporednom pregledu prikazuju se samo metrike koje zavise od filtera — rang-liste, rast/pad i prinos dostupni su u jednostrukom pregledu.